LA NULLITÀ E IL LIMITE DI FINANZIABILITÀ NEL MUTUO FONDIARIO: PROFILI DI CONVERSIONE.

Tribunale Oridnario di Taranto, I Sezione Civile, Sentenza del 11.11.2021.

Il Tribunale Ordinario di Taranto, con la sentenza dell’11 novembre 2021, si è espresso sulla complessa tematica della nullità del mutuo fondiario, nonché sul superamento del limite di finanziabilità e sulla sua conversione in mutuo ipotecario.

Difatti, il mutuo fondiario si caratterizza per essere una specifica forma di credito immobiliare, a medio e lungo termine, vincolato alla limitazione d’uso.

Con riguardo alla nullità, questa è da escludersi qualora il mutuo fondiario si presenti con una finalità diversa dal ripianamento di posizioni debitorie pregresse, poiché trattasi di ipotesi non tipizzata; al più, si rappresenterebbe una risoluzione della parte interessata al conseguimento dello scopo programmato.

Il principio in esame, trarrebbe la ratio nella configurabilità del mutuo fondiario come atto di autonomia privata, utile sia per la banca, come nuova garanzia personale e reale, che per il mutuatario, il quale nonostante un’importante esposizione debitoria continuerà ugualmente ad avere credito.

È da escludersi la nullità anche in mancanza di traditio, poiché il semplice accredito di una somma in conto corrente, nonostante un rosso di importo vicino alla somma mutuata, risulterebbe utile allo scopo.

Il Tribunale, si è espresso anche relativamente al limite di finanziabilità.

Al riguardo, l’art 38 del D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385, al primo e al secondo comma prevede che “ Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili…La Banca d'Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l'ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti”, così come anche il

CICR, con Delibera del 22 aprile 1995, recepita della Banca d’Italia con suo aggiornamento del 26 giugno 1995 alla circolare n. 4 del 29 marzo 1988, recante “Istruzioni in materia di particolarI operazioni di credito” pubblicato sulla G.U. Serie Generale n. 155 del 05.07.1995, stabilisce come limite di finanziabilità “l’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, aumentabile al cento per cento in presenza di garanzie integrative”, aggiungendo che “nei casi di finanziamenti concessi su immobili già gravati da precedenti iscrizioni ipotecarie, l’importo finanziabile deve essere determinato sommando al nuovo finanziamento il capitale residuo di quello precedente”.

La norma richiamata, che si pone come imperativa, e che, quindi, integra la nullità del contratto di mutuo che la viola, fa emergere quello che è il carattere pubblico dell’interesse perseguito; difatti, se mancasse l’obbligo di rispettare la proporzione tra somma mutuata e valore dei beni ipotecati, in caso di insolvenza/inadempimento, sarebbe più alto il rischio del mancato recupero del restante credito.

La nullità del contratto, altresì, richiama un altro aspetto caratterizzante il mutuo fondiario, ossia la sua conversione in mutuo ipotecario.

Specificatamente, in caso di nullità contrattuale, il principio generale della conservazione troverà spazio solo quando una delle parti abbia interesse ad avvalersene e, pertanto, opererà ex art. 1424 c.c., l’istituto della conversione.

Ad ogni modo, occorrerà sempre che sia una delle parti a chiedere che, nonostante la nullità del mutuo fondiario, ricorrano i requisiti di forma e sostanza dell’ipotecario, oltre a provare che le parti avrebbero voluto l’ipotecario se avessero conosciuto la nullità.

Articolo redatto dalla Dott.ssa Alessia Cresciullo

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